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房价还会跌吗?地产链还能涨吗?

发布时间:2024-07-10 人浏览

  华体会体育最新登录4月24日以来,地产链走出了“A”字型,大起大落。上涨是提前交易政策放松,下跌是政策出台后,短期利好出尽。

  市场总是这样,预期驱动阶段越想越激动,想象空间越来越大,越来越离谱;一旦预期落地,想象被抽离,现实露出了原来的模样,总是难让人满意。

  4月24日—5月22日,地产链演绎的是A字型的前半段,期间,房地产服务(55%)、房地产开发(27%)、装修建材(20%)、保险(15%)板块涨幅在124个申万二级行业里位居前四,家居用品、房屋建设、厨卫家电、装修装饰等也有不错表现。

  5月23日至6月18日,地产链开始演绎A字型后半段,相关板块均有不同程度下跌,多数并未跌回原点,家居用品、厨卫电器、装修装饰板块创了新低。

  按照行情演绎逻辑,接下来进入基本面驱动阶段,地产链能否二次上涨,取决于房价是否有企稳迹象。

  关于房价走势,无论悲观还是乐观,大家都会先拿日本的例子做个对比。从日本东京圈住宅价格指数看,1990年达到历史高点,之后泡沫破灭,房价陷入漫长的下跌期,一直到2012年才夯实底部,期间最大跌幅约72%;2013年至今,房价重拾涨势,但涨幅有限,年均涨幅4.52%,至今仍远低于历史高点。

  日本东京的案例给我们两个启示,一是房价终究是会企稳的;二是房价企稳过程是漫长的,痛苦的。

  回头看国内房价走势,高点出现在2021年7月,之后随着政策收紧而进入下行通道。2021年7月末至2024年5月末,我国二手房出售挂牌价指数累计下跌16.6%,回落至2018年初的位置。

  其中,一二三四线%。一线城市跌幅最小,目前仍在2021年2月的位置,二线季度。

  当前行情下,实际成交价通常低于挂牌价,买家至少可以照着九折去砍价。照此推算,二手房实际成交价已回落至2017年1季度水平。

  当前房价是否合理仁者见仁。从租售比来看,2024年5月末,百城住宅租金收益率为2.23%,其中,一线%的租金收益率看,无法覆盖贷款利息成本,再考虑到房东需要支出的物业费、暖气费(北方城市)、中介费及空置期成本等,实际净回报可能还得打个八折。

  拍脑袋假定租金收益率提升至3%,能够让一批潜在卖房人不再挂牌出售,推动地产市场供需均衡。要提升租金收益率,要么提升房租,要么降低房价。假定租金不变,租金收益率从2.23%提升至3%,房价在当前基础上还需下降26%。

  从供需结构上看,短期供过于求的格局没有改变,房价也有下跌压力。据克而瑞《2024不动产运营发展报告》,当前我国商品房库存消化周期处于历史高位,50城新建商品住宅库存消化周期长达2年之久,其中,26城新建商品住宅库存消化周期超36个月。2024年5月末,我国商品房住宅待售面积3.87万亿平方米,处于历史相对高位。近期,虽然需求端出台了系列刺激政策,但改变供需结构仍需时间。

  这个时候,我们要评估一下政策了。正因为房价靠市场博弈难以止跌,才需要政策给予支撑。

  政策的最优目标是房价止跌,以时间换空间,通过租金的逐年上涨让房价变得合理。只要房价止跌,地产链各方参与者就有稳定的预期——地方政府可以结合最新价格出让土地,房地产商可以理性拿地、开工,建筑建材装饰家居家电等中下游环节就能动起来,地产链重新吸纳大量劳动力,创造稳定产值,地产从经济复苏的拖累项变成支撑项。

  所以,不需要房价重新上涨,只要房价止跌,市场预期稳定,地产对经济的拖累就可基本解除。

  接下来需要思考的是在哪个水平上止跌。既可以是在当前水平上止跌,也可以是当前水平继续下跌20%后止跌。从政策效果上看,目的是通过房价止跌稳定市场预期,低位止跌后预期更稳定;从政策成本来看,低位止跌的成本也要小得多。

  在这个意义上看,517新政标志着房价止跌纳入了政策考量,房价止跌具有了可预见性,但并不意味着房价在当前位置止跌。

  从政策路径上看,接下来一段时间,大概率还是围绕放开限购、降低利率、首付比例、提高贷款年限、优化还款方式(如推广先息后本)等展开。这些政策,不足以让房价止跌,但可以延缓下跌势头,避免快速下跌带来的负反馈和系统性风险。

  待这些政策慢慢出完,房价也跌到了更合意的位置。届时,收储大招就可以全面落地了。以更低的价格收储,既可以降低政策成本,也能起到事半功倍的效果。当前,在此之前,区域层面的个别收储会提前展开,视当地房价跌幅而定;政策全面落地,大概率会等待更低的价格。

  (1)房地产开发板块,右侧尚需等待。只要房价仍在下跌,开发商资产负债表就要继续计提存货跌价准备,净资产继续大幅缩水,尾部风险难以排除,不具备趋势上行的条件。单就个别龙头来看,前期市场演绎的是破产逻辑,当前开始演绎周期逻辑,股价很难再回到前期低点。

  (2)房地产下游板块,股价会提前反应基本面。对于房地产经纪、装修装饰、家居等板块,横跨新房、二手房两个市场,本就没有尾部风险,前期更多受新开工面积下降、应收账款坏账等拖累,随着地产开发商洗牌告一段落,叠加房价见底具有可预期性,股价会提前交易反转逻辑。

  (3)受房价下跌压制的金融板块,压制基本解除。房价下行,除了地产链,受拖累的还有银行和保险。银行和保险在资产端持有大量房地产及房地产相关资产,房价下行加大坏账压力,压制板块估值。随着房价见底具有了可预见性,尾部风险下降,房价压制基本解除。

  【注:市场有风险,投资需谨慎。在任何情况下,本文所载信息或所表述意见仅为观点交流,并不构成对任何人的投资建议。】


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